相続した不動産に未登記建物があるケースは、けっこうあります。未登記建物が存在する理由は

各々違いますが、不動産売却を進める場合にはいくつか注意して進めなければなりません。

未登記建物が相続前から既に建っている場合、不動産売却前に下記3点の確認はお勧めします。

【不動産売却前に確認した方がよい点】

①未登記建物の固定資産税が課税されているか

②相続の際の遺産分割協議書（相続人等が複数の場合）に未登記建物の所有権も相続者に移転する旨記載があるか

③未登記建物を建築した施工業者より工事完了引渡証明書（建築業者の印鑑証明書付）が取得できるか

では、なぜ不動産売却前に確認しておいた方が良いかというと、

①固定資産税が課税されていない場合、登録免許税や固定資産税の基礎となる固定資産税の評価額が

　無いため、売却の際の所有権移転登記にかかる登録免許税が算出できず、所有権移転登記ができず、

　不動産売却ができません。固定資産税の評価額は、市町村の固定資産税課が現地調査等を経て決定しますので、

　このようなケースでは事情を話して固定資産税の評価額の決定を早くしてもらうようお願いしなければなりません

　が、それでも、市町村の固定資産税課の状況等次第で早くても1ヶ月程度は時間を要する為、売却予定の場合

　は、早めに動かれることをお勧めします。

　なお、この時に本来納付すべき固定資産税を納付していないので、過去5年分（税金の時効）の固定資産税の

　納付を求められると思いますので、その辺も確認をしておきましょう。　

②相続登記されていれば、登記建物の所有権は登記名義人、相続登記前でも遺産分割協議完了していれば遺産分割協

　議書にて所有権が明白ですが、未登記建物の所有権は、登記で判断できず遺産分割協議書でしか判断できないから

　です。よって遺産分割協議書にその明記が無い場合は、法定相続したものと判断される為、未登記建物の相続につ

　いての遺産分割協議が別途必要になります。

③未登記建物の登記の際に、施工業者の工事完了引渡証明書が必要になりますので、取得ができるか確認しておきま

　しょう。

未登記建物の登記は、建物表題変更登記（建物の現況が増築・一部解体等で変化したときに建物の現況と登記事項証

明書の登記情報を合致させる登記）になりますので、土地家屋調査士に依頼して行ってもらうことになります。

弊社でも、①が無いケース、②が無いケース、③が無いケース、①②が無いケース、②③が無いケース、①③が無い

ケースなど数多く経験しておりますので、相続した不動産に未登記建物がある場合は、土地家屋調査士の紹介から

どう進めていくか先を見たアドバイスをさせて頂きます。